三、開發制度
李春日：早上好，康教授。
康正男：早上好！昨晚休息的怎樣？
李春日：很好。昨晚我翻了翻兩個經濟特區法第二章的內容，發現羅先經濟貿易區法的修正補充的版本和之前的版本有明顯的區別，修正補充的內容幾乎都是新的。當然黃金坪、威化島經濟區法是新頒布的，不存在比較問題。是這樣嗎？
康正男：是的。
李春日：兩個經濟區法的開發制度都有哪些內容構成？
康正男：兩個經濟區法的開發制度是由這么幾項內容構成的：開發原則，開發計劃及其變更，經濟貿易區的開發方式，開發企業的批準，土地成片開發經營相關的土地出讓合同，土地出讓期限，取得房地產、頒發相關證書，土地使用權和建筑物的轉讓及租賃價格，土地使用權、建筑物所有權的變更及登記，建筑物及其附屬物的拆遷與移建，開發工程的動工時間和計劃性開發，農業土地、森林土地、水域土地的開發利用等。
李春日：黃金坪、威化島經濟區法的開發制度也和羅先經濟貿易區法規定的內容基本相同，是嗎？
康正男：可以這么看，但也有一些區別。
李春日：有哪些方面的區別呢？
康正男：經濟特區的開發原則，經濟區的開發計劃及其變更，經濟區的開發方式，開發企業的批準，土地出讓合同，土地出讓期限，建筑物和附屬物的拆遷與移建，開發工程的動工時間，基礎設施及公共設施建設，土地使用權和建筑物的轉讓和租賃價格，土地使用權、建筑物所有權的變更及登記等方面的規定基本相同。所不同的部分是在黃金坪、威化島經濟區法里沒有規定關于農業土地、森林土地、水域土地的開發方面的問題。
李春日：下面我們就逐條解讀一下兩個經濟區法的開發制度吧。您看可以嗎？
康正男：好的。
李春日：首先談談兩個經濟區的開發原則吧。
康正男：好。兩個經濟區的開發原則分別在羅先經濟貿易區法和黃金坪、威化島經濟區法的第十一條有明確的規定。
【羅先經濟貿易區法】
第十一條（開發原則）
經濟貿易區的開發原則如下:
（一）發揮經濟貿易區及其周圍的自然地理條件、資源及生產因素的比較優勢；
（二）節約并合理使用土地、資源；
（三）保護經濟貿易區及其周圍的生態環境；
（四）提高生產和服務的國際競爭力；
（五）為貿易、投資等經濟活動提供方便；
（六）維護社會公共利益；
（七）保障持續而均衡的經濟發展。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十一條（開發原則）經濟區的開發原則如下:
（一）發揮經濟區及其周圍的自然地理條件、資源及生產因素的比較優勢；
（二）節約并合理使用土地、資源；
（三）保護經濟區及其周圍的生態環境；
（四）提高生產和服務的國際競爭力；
（五）為貿易、投資等經濟活動提供方便；
（六）維護社會公共利益；
（七）保障持續而均衡的經濟發展。
李春日：開發原則在兩個經濟區法的法律規定內容上除了“經濟貿易區”和“經濟區”的區分外全部都一致。
康正男：是的。
李春日：在兩個經濟區的開發過程中要發揮經濟區和其周邊的自然地理條件、資源、生產因素的比較優勢是什么意思？
康正男：在兩個經濟區開發過程中要發揮經濟區和其周邊的自然地理條件的比較優勢是指要發揮兩個經濟區的氣候、江、湖泊、大海、生物以及土壤等方面的優勢；要發揮資源優勢是指要發揮用于兩個經濟區的人力或物資來源的優勢；要發揮生產因素的優勢指的是要發揮作為生產過程中必要因素的勞動力和生產工具及勞動對象的優勢。
李春日：為什么把兩個經濟區和其周邊的自然地理條件、資源、生產因素的比較優勢作為開發原則來制定？
康正男：兩個經濟區有著不同的特性。就看自然地理位置就明顯不同。羅先經濟貿易區因位于中國的東北和經由俄羅斯遠東的入口，所以非常適合搞中介運輸類的業務；黃金坪、威化島區和中國之間有鴨綠江，所以非常適合搞技工貿一類的業務。這些條件是在周邊地區不可能有的，是只有在兩個經濟區才獨有的有利條件。在資源和生產因素方面，兩個經濟區也有這種有利條件。只有積極利用這些條件才能在兩個經濟區降低成本，促進地區開發。所以把發揮兩個經濟區和周邊的自然地理條件、資源、生產因素的比較優勢作為開發原則。
李春日：那為什么把節約并合理利用土地和資源的原則作為開發原則了呢？
康正男：盡管兩個經濟區的土地面積和資源有限，但在區域內的經濟貿易活動的企業數量估計不會少，要滿足這種需求就必須要在兩個經濟區的開發過程中節約并合理利用土地和資源。于是把節約并合理利用土地和資源的原則作為開發原則來規定的。
李春日：在兩個經濟區的開發過程中制定保護經濟區和其周邊的生態環境的條文有哪些意義？
康正男：生態環境是指給生物造成直接或間接影響的周邊自然和社會的條件或狀況。保護生態環境是與人和動物的生存有直接聯系的非常重要的問題。但兩個經濟區的開發對造成經濟區和其周邊的生態環境破壞的可能性很大。所以，把這個問題作為經濟區開發的重要原則來制定的。
李春日：在兩個經濟區的開發過程中要提高生產和服務的國際競爭力是指什么？
康正男：生產是創造人們在生活中所需的所有精神和物資財富的過程。服務并不直接生產財富，但卻是在人們的物質文化生活中是必要的社會勞動過程。兩個經濟區是經濟貿易活動密集的區域，經濟區的基本就是生產和服務。所以，生產或服務的企業在兩個經濟區的開發過程中，應該提高在國際范圍具有競爭力的力量和能力的原則下進行開發。
李春日：怎樣理解在兩個經濟區開發的過程中，為貿易和投資類經濟活動提供便利問題也被列為開發原則？
康正男：在兩個經濟區內貿易和投資類的經濟活動都是把獲得利潤作為其目的的。這些目的在沒有保障經濟活動便利的情況下是很難得到實現的。比如，在兩個經濟區設立以組裝某個產品為目的的企業，如果沒有具備組裝所需的零部件生產保障等條件，那么這個企業就很難實現自己的目的。所以，兩個經濟區應在充分保障貿易及投資類的經濟活動條件的原則下進行開發。
李春日：在兩個經濟區的開發過程中，要維護社會公共利益的意思是？
康正男：在兩個經濟區的開發過程中，要維護社會公共利益是指在符合兩個經濟區內的所有機關、企業、團體、個人的公共利益的前提下進行開發。如果不顧社會公共利益，只顧個別的機關、企業、團體、個人的利益，兩個經濟區的開發及管理的總體目標就不可能實現。這就是把維護社會公共利益作為兩個經濟區的開發原則的理由吧。
李春日：在兩個經濟區的開發過程中要保障持續而均衡的經濟發展是什么理由？
康正男：是為了避免兩個經濟區的開發側重某一方面，而是要均衡開發。要把兩個經濟區開發成經濟均衡發展的特區，才能圓滿進行綜合的經濟貿易活動，直至實現國家把兩個經濟區指定為經濟特區的目的。
李春日：接著我們討論兩個經濟區的開發規劃及其變更的話題吧。
康正男：兩個經濟區的開發規劃及其變更的條款都在羅先經濟貿易區法和黃金坪、威化島經濟區法的第十二條中均有規定。
【羅先經濟貿易區法】
第十二條（開發規劃及其變更）
經濟貿易區的開發應按經批準的開發規劃進行。
開發規劃包括開發總規劃、地區開發規劃和詳細規劃等。
開發規劃的變更批準，由批準該規劃的機關負責。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十二條(經濟區開發規劃及其變更)
經濟區的開發應按經批準的開發規劃進行。
開發規劃的變更批準，由批準該規劃的機關負責。
李春日：開發規劃及其變更在兩個經濟區法的法律規定內容上除了“經濟貿易區”、“經濟區”的區別外，在其他內容的規定上也有一定的差異。
康正男：是的。
李春日：羅先經濟貿易區的開發規劃里包含了開發總規劃、地區開發規劃、詳細規劃等，那么這些規劃之間的相互關系是怎樣的？
康正男：這里所說的開發總規劃是指羅先經濟貿易區的總體規劃。這個規劃稱為羅先經濟貿易區開發總規劃。像羅津港地區開發規劃、先鋒白鶴地區開發規劃等地區開發規劃是依據總體開發規劃制定的。詳細開發規劃是依據地區開發規劃制定的。這些規劃由相關地區或具體的項目負責人來執行。
李春日：兩個經濟區的開發必須要按照獲得批準的開發規劃進行，而開發規劃的變更批準是由批準相關開發規劃的機關來執行，這里所說的批準機關是指哪個機關?
康正男：兩個經濟區的開發規劃根據不同的規劃，它的審查批準機關也不同。在羅先經濟貿易區，其開發規劃由中央特殊經濟區指導機關負責；地區開發規劃由羅先市人民委員會負責；詳細規劃（產業區和特定區域的詳細規劃）由羅先市人民委員會或管委會負責。黃金坪、威化島經濟區的詳細規劃由平安北道人民委員會審查批準。
李春日：與羅先經濟貿易區法不同，在黃金坪、威化島經濟區法中沒有提到開發規劃的問題，這是為什么呢？
康正男：這與開發面積有關。羅先經濟貿易區的開發面積很大，而黃金坪、威化島經濟區的開發面積很小。所以，黃金坪、威化島地區是沒有總體規劃和地區開發規劃的，而是直接進行詳細開發規劃。
李春日：下面就兩個經濟區的開發方式問題交流一下吧。
康正男：兩個經濟區的開發方式在羅先經濟貿易區法和黃金坪、威化島經濟區法的第十三條都有相應的規定。
【羅先經濟貿易區法】
第十三條（經濟貿易區的開發方式）
經濟貿易區的開發可以采取將一定面積的土地由企業成片開發經營的方式，或將基礎設施和公共設施特別許可企業建設、管理、經營的方式以及開發當事人之間協議約定的各種方式。
開發企業可以引入其他企業建設基礎設施及公共設施。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十三條(經濟區的開發方式)
黃金坪地區采用開發企業受讓全部土地面積進行成片開發和經營的方式開發。
威化島地區按當事人之間約定的方式開發。
李春日：法律規定的開發方式在兩個經濟區法里有相當大的差異。是嗎？
康正男：是的。
李春日：應該怎樣理解羅先經濟貿易區允許企業綜合開發并經營一定的面積的方式？
康正男：這種方式也叫土地成片開發或綜合開發經營方式。想以這種方式開發土地的企業先從土地出讓機關（國土管理機關）租賃一定面積的土地之后，按照開發計劃建設平整土地、上下水道、電力、熱力、道路等公共設施，做成工業用地和其他建設用地就可直接經營。
李春日：能否說明一下在羅先經濟貿易區給企業給予特殊的基礎設施及公共設施的建設和管理、經營權的開發方式？
康正男：這種方式又叫特許經營方式。適用這種方式的情況是，羅先市人民委員會或受羅先市人民委員會委托的管委會向企業給予一定區域的基礎設施及公共設施的建設和管理、經營權的特殊許可。得到特殊許可的企業按照相關開發計劃開發之后，可以直接經營或以商業方法將設施移交給羅先市人民委員會或管委會。
李春日：羅先經濟貿易區允許以開發當事人之間合約的方式等多種形式進行開發，這是為什么？
康正男：是為了給負責開發羅先經濟貿易區的當事人提供便利。如果在區域開發時只采取土地成片開發經營方式或特許經營方式，那么即使開發當事人摸索出其他更為合理的開發方式也不可能適用。為了使得在區域開發過程中開發當事人可以采用除了土地成片開發經營方式或特許經營方式以外的方式，于是規定了這個條款。
李春日：開發企業在羅先經濟貿易區建設基礎設施或公共設施時，可以引入其他企業的規定是考慮到什么因素？
康正男：那也是為了給開發企業提供便利。負責開發一定區域的開發企業有可能在開發過程中，出現類似資金緊張或遇到基礎設施及公共設施建設困難等多種問題。規定此條款就是為了在遇到這種困難時，開發企業可以引入其他企業繼續建設基礎設施或公共設施。
李春日：可是在黃金坪地區只允許開發企業租賃所有面積的土地，成片開發并經營。這是為什么呢？
康正男：這與黃金坪區域的開發面積有關。黃金坪地區的開發面積與羅先經濟貿易區相比，小很多。所以在黃金坪地區制定了某一個開發企業租賃全部土地，綜合開發并經營的方式。
李春日：為什么威化島地區與黃金坪地區不同，允許以開發當事人之間合約的方式進行開發？
康正男：我們可以從把黃金坪、威化島地區作為經濟特區的最高人民會議常任委員會的政令上看出，黃金坪、威化島經濟區的開發首先從黃金坪地區開始開發。在制定發布黃金坪、威化島經濟區法的時候，還沒有提交威化島地區的開發問題。所以，此后的威化島開發方式就規定，以開發當事人之間合約的方式來進行開發。
李春日：下面就了解兩個經濟區內開發企業的批準關系吧。
康正男：兩個經濟區就開發企業的批準問題都在羅先經濟貿易區法和黃金坪、威化島經濟區法的第十四條里規定了相關的內容。
【羅先經濟貿易區法】
第十四條（開發企業的批準）
經濟貿易區開發企業的批準采用由中央特殊經濟區指導機關頒發開發事業權承認證書并通過管委會或羅先市人民委員會發給該企業的方式。
由管委會或者羅先市人民委員會負責開發企業的委任、開發事業權承認證書的頒發申請。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十四條(開發企業的批準)
經濟區開發企業的批準采用由中央特殊經濟區指導機關頒發開發事業權承認證書并通過管委會發給該企業的方式。
由管委會負責開發企業的委任、開發事業權承認證書的頒發申請。
李春日：兩個經濟區法的法律對開發企業的批準規定，從內容上有些差異，是這樣嗎？
康正男：是的。在羅先經濟貿易區法里規定的批準機關是“管委會或羅先市人民委員會”，而在黃金坪、威化島經濟區法里規定的批準機關是“管委會”。
李春日：為什么中央經濟特區指導機關必須要通過管委會批準開發企業？
康正男：這與兩個經濟區的特性有關。兩個經濟區是免簽區域，但是中央經濟特區指導機關并不設在經濟區內。這種條件下如果直接由中央經濟特區指導機關批準，那么開發企業要辦理包括出入境在內的過境手續過于復雜。要想避免這種復雜性，就要把當事人之間的權利義務關系，從中央經濟特區指導機關直接面對開發企業，轉為由管委會來辦理。這就是中央經濟特區指導機關通過管委會向開發企業給予批準的原因。
李春日：與黃金坪、威化島經濟區法不同，在羅先經濟貿易區法規定對開發企業的批準、開發企業的委任、開發事業權批準證書的發放申請機構是“管委會或羅先市人民委員會”，這是為什么？
康正男：這也是與兩個經濟區的特性有關。黃金坪、威化島地區不僅面積小、而且又是島嶼，其全部區域都在管委會的管轄。但是羅先經濟貿易區的開發面積大，羅先市人民委員會和管委會的管轄范圍有區別。所以，在黃金坪、威化島經濟區法里規定的是“通過管委會辦理”，而在羅先經濟貿易區法里規定的是“通過管委會或羅先市人民委員會辦理”。
李春日：兩個經濟區法規定對開發企業的委任、開發事業批準證書的發放申請由管委會來負責辦理，這是為什么呢？
康正男：開發企業是負責開發兩個經濟區的當事人，而管委會是管理兩個經濟區開發事業的當事人。這種條件下授權管委會委任開發兩個經濟區的開發企業的權力，就是賦予了管委會選擇兩個經濟區合適的開發主體的權力。開發事業權批準證書的發放申請也由管委會來辦理，也是為了給開發企業提供便利。因為開發地區是免簽區域，開發企業只需向當地管委會申請開發事業權批準證書，就可以完成相關手續，從而免去復雜的入境手續。
李春日：拿到開發權的企業，必須要涉及土地問題。下面就探討一下有關土地出讓合同的問題吧，您覺得怎樣？
康正男：好，關于土地出讓合同條款在羅先經濟貿易區法和黃金坪、威化島經濟區法的第十五條里有詳細規定。
【羅先經濟貿易區法】
第十五條（有關土地成片開發經營的土地出讓合同）
以土地成片開發和經營的方式開發的，開發企業應與國土管理機關簽訂土地出讓合同。
土地出讓合同包括出讓期限、面積、區劃、用途、出讓金的支付期限和支付方式等其他所需事項。
國土管理機關應向支付土地出讓金的開發企業頒發土地使用證。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十五條(土地出讓合同)獲得開發工作權承認證書的開發企業須與國土管理機關簽訂土地出讓合同。
土地出讓合同包括出讓期限、面積、區劃、用途、出讓金的支付期限和支付方式等其他所需事項。
國土管理機關應向支付土地出讓金的開發企業頒發土地使用證。
李春日：對土地租賃合同的規定內容在兩個經濟區法基本上一致，但也有些不同的描述部分。
康正男：是。
李春日：這兩個條文的題目就不同，羅先經濟貿易區法里是“有關土地成片開發經營的土地出讓合同”,而在黃金坪、威化島經濟區法里是“土地出讓合同”，這有什么特殊的理由嗎？
康正男：沒有特殊的理由。在羅先經濟貿易區法里強調“有關土地成片開發”，是因為在土地成片開發經營的方式上一定會面臨土地出讓合同問題。
李春日：在羅先經濟貿易區法的描述中有“以土地成片開發經營方式開發的開發企業”這樣的條款，而在黃金坪、威化島經濟區法的描述是“得到開發工作權承認證書的開發企業”，這樣不同的描述有什么其他理由嗎？
康正男：在羅先經濟貿易區允許土地成片開發經營方式、特許經營方式等多種開發方式。土地出讓合同問題只是土地成片開發經營方式上涉及的問題。所以，為了更加明確這個問題限定了“土地成片開發經營方式”的提法。但因黃金坪、威化島經濟區只允許土地成片開發經營方式，所以沒有必要強調這種提法。
李春日：兩個經濟區法規定了開發企業要和國土管理機關簽訂土地出讓合同才能進行開發，那么這里所說的國土管理機關是指哪個機關？
康正男：是指道（直轄市）人民委員會國土環境保護部門。這是在２０１１
年１１月２９日由最高人民會議常任委員會政令第１９９５號修正補充的?朝鮮民主主義人民共和國土地出讓法?里規定的。土地出讓法第四條（土地出讓合同的當事人）第二項明確規定“土地出讓合同指定要與相關道（直轄市）人民委員會國土環境保護部門簽訂”。
李春日：土地出讓合同應注明哪些內容？
康正男：土地出讓合同要注明以下內容：土地的位置和面積，土地出讓目的
與期限，土地用途和利用范圍，總投資額和建設投資額，階段性投資額，建設期限（階段性建設計劃、建設完成日期），土地出讓價格和支付方式，特惠條件，制裁及糾紛解決方法，其他需要注明的內容等。
李春日：土地租賃費用是什么？
康正男：土地租賃費用是由土地出讓機關（國土管理機關）把相應土地利用權交給土地租賃期望者（開發企業）作為對價而收取的費用。這層意思是說土地租賃費用是土地租賃關系的經濟表現。
李春日：那由誰來制定價格呢？
康正男：土地租賃費用由誰來制定的問題是與土地租賃方法來決定的。在協商租賃的情況下土地租賃費用是在國家制定的范圍內由土地出讓機關和土地租賃者雙方協商來決定；通過招標、拍賣租賃的情況下是以中標者報出的價格作為土地租賃費用。租賃已開發完的土地時土地租賃費用應該是土地租賃費用加上土地開發費用的總和。
李春日：聽說有土地使用費，那么土地使用費用和土地租賃費用到底有什么區別呢？
康正男：土地使用費用和土地租賃費用是不同的概念。土地租賃費是土地租賃者（開發企業）因利用了國家所有的土地，而付給國家的費用。如果說土地租賃費用是土地租賃關系的經濟指標，那么土地使用費是實現土地所有權的經濟指標。
李春日：土地使用費由誰來支付？
康正男：土地使用費是由土地使用者來支付的。租賃土地的使用者是指從土地出讓機關得到土地租賃的人、通過購買而得到土地使用權的人、土地的二次租賃者、以土地作為出資方式的合營企業和合作企業等。
李春日：那么土地使用費由誰來定價呢？
康正男：土地使用費是由國家價格制定機關來制定，每次制定的價格在四年內不發生變動，萬不得已要變動的時候其變動幅度不得超過２０％。
李春日：土地租賃費應在什么時間內付清？
康正男：土地租賃費應在簽訂土地出讓合同之日起９０天內付清全額款。如果是土地成片開發經營的企業，所租賃的土地面積較大時，應在土地租賃機關允許的期限內分期付清土地租賃費用。通過協商或拍賣租賃的土地，應在簽訂土地租賃合同之日起１５天內支付相當于１０％的履行擔保金，而這個費用可以在之后的土地租賃費里抵扣。
李春日：如果不能按期付清怎么辦？
康正男：如果土地租賃者不能按期支付土地租賃費，從到期之日起每天要支付0.05％的滯納金。如果連續５０天不能支付滯納金時土地租賃合同將會終止。
李春日：拿到土地使用證是不是意味著土地租賃手續就結束了？
康正男：不是。土地使用證只是確認土地使用權利證書而已。如果沒有土地使用證而使用了土地時，會沒收土地上的設施或被要求恢復土地原樣，并要支付罰款。土地租賃者（開發企業）向土地租賃機關支付土地使用費之后拿到土地使用證的同時，要及時到市、郡的國土管理機關進行登記。那樣才能算完成了土地租賃手續。
李春日：土地租賃者是否可以改變土地出讓合同中規定的土地用途？
康正男：土地租賃者應按照租賃土地的合同規定的用途使用其土地。因不得已的原因要變更土地租賃合同規定的內容，應向土地出讓機關提出用途變更內容、投資規模變更內容等土地用途變更批準申請文件，得到批準之后，還要簽訂變更用途的補充協議。
李春日：土地出讓期限也有要求嗎？
康正男：有啊，有關土地出讓期限問題，在羅先經濟貿易區法和黃金坪、威化島經濟區法的第十六條里有相應規定。
【羅先經濟貿易區法】
第十六條（土地出讓期限）
在經濟貿易區，土地出讓期限為自向有關企業頒發土地使用證之日起50年。
經濟貿易區內的企業可以在土地出讓期限屆滿后，重新訂立合同，繼續使用該土地。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十六條（土地出讓期限）
在經濟區，土地出讓期限為自向有關企業頒發土地使用證之日起50年。
經濟區內的企業可以在土地出讓期限屆滿后，重新訂立合同，繼續使用該土地。
李春日：關于土地出讓期限，在兩個經濟區法的法律規定內容上除了“經濟貿易區”和“經濟區”的區別外內容上均沒有差異。
康正男：是。
李春日：在兩個經濟區里土地出讓期限不能超過５0年嗎？
康正男：不能。在外國投資關系的基本法《朝鮮民主主義人民共和國外商投資法》第１5條（土地出讓期限）第二項里規定了“土地出讓期限最高為５0年。”；在土地出讓關系的基本法《朝鮮民主主義人民共和國土地出讓法》第六條（土地出讓期限）也規定了“土地出讓期限要在５0年內由合同當事人之間協商規定。”
李春日：在兩個經濟區法里規定企業在土地出讓期限到期之后，重新簽訂合同就可以繼續使用土地。這個手續要怎樣辦理呢？
康正男：要想延長土地出讓期限時，必須在合同到期日的前６個月向土地出
讓機關說明土地的位置、面積、用途、開發情況和延長理由、期限、投資計劃等相關內容，提交投資意向書和用途變更申請在內的土地使用延長申請文件，并得到批準。延長土地使用的申請得到批準之后，要重新與土地出讓機關簽訂土地出讓合同，支付相應土地使用費后再次領取土地使用證，當然還要進行土地使用權的登記手續。
李春日：下面聊聊房地產的獲得及相關證書方面的話題吧。
康正男：取得房地產及頒發相關證書的問題在羅先經濟貿易區法的第十七條里有規定，而在黃金坪、威化島經濟區法里是沒有相應的規定。
【羅先經濟貿易區法】
第十七條（取得房地產、頒發有關證書）
在經濟貿易區內，企業依法可以取得土地使用權和建筑所有權。
此時，相關機關應頒發土地使用證、建筑所有權登記證。
李春日：在羅先經濟貿易區法里規定，企業根據規定可以獲得土地使用權、建筑物所有權等。這是指什么規定？
康正男：這個規定指的是房地產管理規定、建筑物管理規定等。
李春日：目前在羅先經濟貿易區有適用于土地及建筑物管理相關的規定嗎？
康正男：有。比如?羅先經濟貿易區土地出讓規定?和?羅先經濟貿易區土地、建筑物出資規定?、?羅先經濟貿易區租賃土地附屬物拆遷補償規定?、?羅先經濟貿易區建筑物轉讓及抵押規定?等。
李春日：?羅先經濟貿易區土地出讓規定?都有哪些內容構成？
康正男：?羅先經濟貿易區土地出讓規定?是2010年7月24日，由內閣決定第69號文件生效的。其構成的內容有一般規定，土地的出讓方法，土地利用權的轉讓與抵押，土地的出讓費和使用費，土地利用權的退還、制裁、解決糾紛等。
李春日：?羅先經濟貿易區土地、建筑物出資規定?里規定的是哪些問題？
康正男：?羅先經濟貿易區土地、建筑物出資規定?是2010年5月28日，由內閣決定第42號文件生效的。其內容主要規定了我國的機關、企業單位、團體在羅先經濟貿易區為與外國投資企業共同創立企業，采取以土地使用權和建筑物所有權出資方式時，應有的權力和義務。
李春日：?羅先經濟貿易區租賃土地附屬物拆遷補償規定?都涉及哪些內容？
康正男：?羅先經濟貿易區租賃土地附屬物拆遷補償規定?是2010年5月28日，由內閣決定第41號文件生效的。這里規定的是有關租賃土地附屬物拆遷補償當事人的責任和義務。
李春日：租賃土地附屬物拆遷補償是什么意思？
康正男：是指租賃的土地附屬物需要拆遷、廢除或變更為其他用途時，要給所有權者支付相應的補償費。租賃土地附屬物包括建筑物、農作物、其他附屬物。
李春日：建筑物補償費是誰給誰支付的呢？
康正男：在已租賃的土地內如有建筑物時，應由土地租賃者向相關建筑物所有者支付相應的補償費。建筑物包括住宅、公共建筑、廠房、倉庫等。建筑物補償費是在建筑物的拆遷或廢除時發生的補償費用。建筑物補償費應該是參考以國家標準的建設單價和折舊年限之后的協議價格。
李春日：那么農作物的補償費是誰給誰支付的呢？
康正男：在已租賃的土地內如有農作物的時候，土地租賃者應向有關農場支付補償費。農作物包括在生長期內的糧食、素菜、水果、工藝作物等。農作物的補償費是指鏟除農作物或移植過程中發生的費用。其補償費的額度應考慮到土地租賃之前最近的3年平均收獲的糧食在那個期間的國際市場價格來換算的價格；不是當年收獲的、多年的生長植物要移植到其他地方時發生的費用等。
李春日：那么其他附屬物的補償費是誰給誰支付的呢？
康正男：在已租賃的土地上有其他附屬物時，土地租賃方應向有關附屬物的所有者支付相應的費用。其他附屬物包括墓地、水庫、土地保護設施等。其補償費是在遷移或廢除時發生的費用。這個補償費應該是按件計算或協商的價格。
李春日：?羅先經濟貿易區建筑物轉讓及抵押規定?是指那些方面的規定？
康正男：?羅先經濟貿易區建筑物轉讓及抵押規定?是2010年7月12日，由內閣決定第56號文件生效的。規定的是在羅先經濟貿易區出現建筑物的轉讓及抵押情況發生時，當事人的權利和義務。建筑物的轉讓包括建筑物的買賣、交換、贈與、繼承等；建筑物的抵押包括建筑物所有權。轉讓及抵押建筑物包括住宅、公共建筑、廠房和附屬建筑等。在轉讓或抵押建筑物時，其土地使用權也同時被轉讓或抵押。
李春日：頒發土地使用權或建筑物所有權登記證的機關叫什么機關？
康正男：土地使用權證是土地租賃者在支付完土地使用費之后，由土地出讓機關發放；建筑物所有權登記證是根據登記申請文件由管委會向建筑物所有者發放。所以，在這里指的發放土地使用權證的機關是平安北道人民委員會國土管理機構或羅先市人民委員會國土管理機構；發放建筑物所有權登記證的機關是指相應的特區管委會建筑物管理部門。
李春日：為什么在黃金坪、威化島經濟區法里沒有規定關于取得房地產和頒發相關證書的問題呢？
康正男：沒有特殊的理由。我們可以預見即將出臺關于取得房地產和頒發相關證書的問題。
李春日：下面談談土地使用權和建筑物的轉讓和租賃價格方面的話題吧。
康正男：土地使用權和建筑物的轉讓及租賃價格在羅先經濟貿易區法的第十八條和黃金坪、威化島經濟區法第二十條里有明確規定。
【羅先經濟貿易區法】
第十八條（土地使用權和建筑物的轉讓及租賃價格）
開發企業有權按照開發規劃和基礎設施建設的進展出讓、租賃開發的土地和建筑物。
此時，轉讓、租賃價格由開發企業確定。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第二十條(土地使用權和建筑物的轉讓及租賃價格)
開發企業有權按照開發規劃和基礎設施建設的進展出讓、租賃開發的土地和建筑物。
此時，轉讓、租賃價格由開發企業確定。
李春日：有關土地使用權和建筑物的轉讓及租賃價格在兩個經濟區法的規定內容上基本一致。
康正男：是的。
李春日：出讓土地和建筑物是什么意思？
康正男：出讓土地和建筑物是指土地、建筑物的承租者得到土地、建筑物出讓機關的批準之后，把承租的土地、建筑物的全部或部分使用權向第三者轉讓的意思。土地和建筑物的出讓包括銷售、二次租賃、贈與、繼承等內容。
李春日：租賃土地和建筑物是指什么？
康正男：租賃土地和建筑物是指土地、建筑物出讓機關從土地租賃者手中收取土地、建筑物的費用之后給予的土地、建筑物的使用權。土地和建筑物可以通過協商、拍賣、招標的方式租賃。通過協商租賃的情況是按當事人之間采取直接協商之后簽訂合同的方式進行；通過招標租賃的情況是租賃期望者在指定的時間內把租賃條件向出讓機關以非公開方式提出，出讓機關從參加招標的參加者當中選擇提出有力的租賃條件的承租者的方式進行；通過拍賣租賃的情況是在指定的時間和場所，召集希望租賃的人以公開競價的方式進行。
李春日：開發企業根據開發計劃和基礎設施建設的進度，可以將已開發的土地和建筑物轉讓和出租，這并不是指所有工程完工之后，而是在開發期間也可以轉讓、出租的意思。這樣規定的理由是什么？
康正男：根據開發計劃和基礎設施建設的進度可以把其開發的土地和建筑物
轉讓和出租的規定，一句話就是想給開發者提供便利。兩個經濟區按照開發計劃先從基礎設施建設開始進行，而且大體上會分階段進行。例如，羅先經濟貿易區的開發分三個階段進行，如果完成第一階段的開發之后，開發企業把已開發的土地和建筑物向進駐的企業轉讓或出租時，獲得相應的資金。開發企業隨著資金周轉的正常運行，會更快進入第二階段的開發。
李春日：土地和建筑物的轉讓、出租價格允許開發企業自行決定是考慮到什
么因素呢？
康正男：因為開發的負責人是開發企業。通常情況下開發企業完成相應區域
的基礎設施建設之后，通過把已開發完的土地和已建設的建筑物向入住企業進行轉讓、出租的方式獲得利潤。開發企業因直接進行工程開發，所以，比較準確掌握其開發成本和利潤空間以及資金周轉頻率等。這就是讓開發企業制定土地和建筑物的轉讓、出租價格的理由。
李春日：下面就討論土地使用權、建筑物所有權的變更及其登記方法問題吧。
康正男：有關土地使用權和建筑所有權的變更和其登記方法，在羅先經濟貿易區法第十九條和黃金坪、威化島經濟區法第二十一條有相關規定。
【羅先經濟貿易區法】
第十九條（土地使用權、建筑物所有權的變更及其登記）
經濟貿易區內的企業在有效期內可以買賣、交換、贈與、繼承方式對土地使用權和建筑物所有權進行轉讓、租賃、抵押。此時應辦理土地使用證和建筑物所有權的變更登記手續，并換領土地使用證或建筑物所有權登記證。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第二十一條(土地使用權、建筑物所有權的變更及其登記)
經濟區內的企業在有效期內可以買賣、交換、贈與、繼承方式對土地使用權和建筑物所有權進行轉讓、租賃、抵押。此時應辦理土地使用證和建筑物所有權的變更登記手續，并換領土地使用證或建筑物所有權登記證。
李春日：土地使用權、建筑物所有權的變更及其登記的法律條款，在兩個經濟區法里大體上一致。
康正男：是的。
李春日：怎樣理解企業在兩個經濟區擁有土地使用權和建筑物所有權的銷售、交換、贈與、繼承的權利？
康正男：允許銷售指的是企業在收取土地使用權或建筑物所有權的相關費用之后向第三者進行銷售的意思；允許交換是指企業在同等條件下互換土地使用權和建筑物所有權的意思；允許贈與指的是企業可以把土地使用權或建筑物所有權向第三者無償轉讓的意思；允許繼承指的是土地使用權者或建筑物所有者死亡的時候依據法律規定向指定的繼承人或遺囑、法院判決的繼承人無償給予土地使用權、建筑物所有權的意思。
李春日：在兩個經濟區內允許企業將自己所有的土地使用權和建筑物所有權進行抵押，這是什么理由？
康正男：這是為了在兩個經濟區讓企業將承租的土地使用權和建筑物所有權作為向銀行或其他金融機關貸款時的償還擔保。土地使用權或建筑所有權的抵押者叫抵押人，接受抵押的人叫抵押權人。
李春日：企業在有效期內允許將自己的土地使用權、建筑物所有權進行轉讓、出租或抵押的規定是為了什么？
康正男：規定了只能在土地出讓合同或建筑物買賣合同里規定的期限內轉讓或出租、抵押土地使用權和建筑物所有權。比如，開發企業與國土管理機關簽訂的土地出讓合同中注明土地租賃期限為50 年，開發期花了3年時間，那么剩下的租賃期限是47年。于是在47年內可以轉讓或出租、抵押土地使用權。
李春日：為什么企業要轉讓或出租、抵押土地使用權或建筑所有權時，必須進行土地使用權或建筑所有權的變更登記，重新領取土地使用權或建筑所有權的登記證？
康正男：因為轉讓、租賃、抵押的對象是房地產，所以必須要進行名義變更。例如，把土地使用權以買賣的方式進行轉讓時，出售者必須要到相關登記機關進行取消土地使用權的登記手續；購買者要進行土地使用權名義變更登記手續。如果當事人不進行名義變更手續，那么土地使用權的買賣關系就不成立。完成名義變更登記手續的同時原來的土地使用權或建筑物所有權登記證就自動失效。所以，必須要重新領取土地使用權或建筑物所有權登記證。
李春日：下面就聊聊建筑物、附屬物的拆遷和移建的問題吧。
康正男：建筑物、附屬物的拆遷和移建的相關規定在羅先經濟貿易區法第二十條和黃金坪、威化島經濟區法第十七條里有詳細規定。
【羅先經濟貿易區法】
第二十條（建筑及其附著物的拆遷和移建）
負責拆遷或移建的企業應拆遷或移建開發區內的公共建筑、住宅、附著物等，并搬遷居民，以保證開發工程不受影響。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十七條 (建筑及其附著物的拆遷和移建)
負責拆遷或移建的企業應拆遷或移建開發區內的公共建筑、住宅、附著物等，并搬遷居民，以保證開發工程不受影響。
李春日：關于建筑物、附著物的拆遷和移建的規定在兩個經濟區法里沒有任何區別。
康正男：是的。
李春日：負責拆遷和移建的機關、企業單位是指哪個單位？
康正男：在羅先經濟貿易區是由羅先市人民委員會指定的機關、企業單位；在黃金坪、威化島經濟區是由平安北道人民委員會指定的機關和企業單位。由地方人民委員會指定的相關機關和企業單位必須要保障開發企業的正常進行，及時把開發區域內的公共建筑、住宅、附著物等拆遷或移建，并妥善安置居民。
李春日：由誰來承擔拆遷、移建及居民安置費呢？
康正男：開發區域內的建筑物、附著物的拆遷、移建及居民安置費原則上要由平安北道人民委員會、羅先市人民委員會或管委會來承擔。也可以以未來收入作為前提由平安北道人民委員會、羅先市人民委員會與管委會協商之后，讓開發企業承擔。如由開發企業來墊付上述費用時，事先會與開發企業進行協商。
李春日：那么開發工程的動工時間是怎樣規定的呢？
康正男：開發工程的動工時間問題在羅先經濟貿易區法第21條和黃金坪、威化島經濟區法第十八條里有相應的規定。
【羅先經濟貿易區法】
第二十一條（開發工程的動工時間和有計劃的開發）
開發企業須在開發區的建筑物和附著物的拆遷、移建工程結束之時開工實施開發。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十八條 (開發工程的動工時間)
開發企業須在開發區的建筑物和附著物的拆遷、移建工程結束之時開工實施開發。
李春日：開發工程的動工時間問題除了題目上的區別之外內容上是沒有任何差異的。
康正男：是。條文的題目在羅先經濟貿易區法里是“開發工程的動工時間和有計劃的開發”，而在黃金坪、威化島經濟區法里是“開發工程的動工時間”。
李春日：開發企業要在完成開區內的建筑物、附著物的拆遷、移建工程之后，就要進入開發工程階段。那么怎樣去理解“之后”的期限呢？
康正男：可以看成建筑物和附著物的拆遷、移建工程完成之后的30天期限。當然在法律上是沒有規定這個期限的條款。我在這里所說的大約30天是考慮到進入開發工程的準備時間之后推測出來的。
李春日：下面就解讀農業土地、山林土地、水域土地的開發利用問題吧。
康正男：農業土地、山林土地、水域土地的開發利用問題在羅先經濟貿易區法的第22條里有明確的規定，而在黃金坪、威化島經濟區法里是沒有這些規定的。
【羅先經濟貿易區法】
第二十二條（農業土地、山林土地、水域土地的開發利用）
經濟貿易區內的投資者可以以承包生產的方式開發利用農業土地、山林土地及水域土地。此時，應與相關機關簽訂合同。
李春日：什么叫承包生產方式？
康正男：這里所講的承包生產方式是指把利用一定面積的土地生產出來的生產物，留下一部分之后，其他剩余的部分拿走或在當地以銷售等形式進行處理的方式。比如，以承包生產方式開發利用農業土地（玉米地）時，合同期限為一年，開發利用者生產玉米之后，每町步（約合中國的15市畝）按3.5t上繳有關農業土地管理機關之后，剩余的部分自己拿走或在當地處理的方式就叫做承包生產方式。
李春日：在羅先經濟貿易區可開發利用的農業土地、山林土地、水域土地指什么土地？
康正男：農業土地是指用于農作物生產的土地；山林土地是指已經是山林或預計是山林的土地；水域土地是指土地表面的低洼處積水的區域。湖水、沼澤、水庫等占用的區域就屬于水域土地范圍。
李春日：為什么在黃金坪、威化島經濟區法里沒有規定承包生產方式呢？
康正男：這與黃金坪、威化島經濟區的地理特性有關。這個地區土地平整，面積有限，特別是這個地區的開發預計通過成片開發經營的方式開發。所以，沒有涉及承包生產方式。
李春日：基礎設施及公共設施方面有哪些規定呢？
康正男：基礎設施和公共設施的建設問題在黃金坪、威化島經濟區法的第十九條上有如下規定。
【黃金坪、威化島經濟區法】
第十九條(基礎設施和公共設施建設)
開發企業負責經濟區的基礎設施和公共設施建設，并享有基礎設施和公共設施特許經營權。
開發企業可以引入其他企業進行基礎設施和公共設施建設。
李春日：在黃金坪、威化島經濟區的基礎設施建設及公共設施建設要由開發企業承擔，而且必須要拿到特許經營權才行，這是為什么呢？
康正男：這是為了減輕開發企業的負擔，促進開發進度。通常情況下在基礎設施建設過程中會遇到兩個問題，一個是土地開發問題；另一個是公共設施的特許問題。土地開發由開發企業平整土地就可以完成，但機場、道路等公共設施的建設需要以提供特許經營權的方式進行。
李春日：允許開發企業把基礎設施及公共設施的建設引入其他企業建設，這是因為什么呢？
康正男：因為有時候開發企業獨自完成基礎設施建設及公共設施建設會出現吃力的情況，考慮到開發企業的能力和資金狀況等諸多因素，企業獨自完成基礎設施建設及公共設施建設較為困難時，可以引入其他企業進行開發，這樣才能圓滿完成開發任務。
李春日：這段時間我們一起探討了兩個經濟區法的開發制度，我認為解讀的比較細致，您覺得呢？
康正男：您滿意就行。下次我們就可以討論管理制度的問題了。
